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El Ingeniero Civil, Norman Muñoz, de nacionalidad colombiana, quien se desempeñó como socio y Director del Proyecto, nos contó sobre su experiencia en el desarrollo de esta obra y de todos los pormenores que acontecieron durante la ejecución del mismo, los cuales serán analizados en este artículo desde el punto de vista de la metodología del PMI[1], descritas por el PMBOK[2] el cual abarca los cinco grupos de procesos y las nueve áreas de conocimiento.
El proyecto fue concebido como la construcción de 600 m2 de viviendas, en el municipio de Rivera, departamento de Huila, ubicado a 350 Km al sur de Bogotá, Colombia y a 15 Km de Neiva, que es la capital del departamento.
Este proyecto casi familiar contaba con el aporte del capital de tres socios, entre los cuales se encontraba el Ing. Muñoz, quien labora en la empresa constructora Cano Jiménez en el área de infraestructura vial. Aprovechando los conocimientos en construcción de vivienda adquiridos previamente y bajo la influencia de uno de los socios, quien se desempeñaba también en el campo de la construcción de vivienda, decidieron dar vida al proyecto, en este pequeño municipio turístico Colombiano, el cual se ha convertido en un sitio tranquilo para vivir debido a que está alejado del congestionamiento de la ciudad de Neiva.
Para poder llevar a cabo este proyecto, el Ing. Muñoz solicitó una licencia de trabajo por un año en la empresa en la cual labora, y así poder dedicarse de lleno al desarrollo del proyecto Habitacional Rivera.
Inicialmente, el principal objetivo de este desarrollo fue la construcción de viviendas para la venta, con el fin de hacer una inversión, recuperarla con utilidades y si fuera posible, continuar en el negocio construyendo más proyectos. Sin embargo, los socios también manejaban la opción de alquilar las viviendas en caso de encontrar dificultades en las ventas de las mismas.
El tiempo de duración previsto para desarrollar el proyecto, incluyendo la venta de las casas, era de un año (2006) y el costo total de la inversión no debía superar los $168.400.00 dólares americanos, con un costo por metro cuadrado construido de aproximadamente $263.00.
El Nacimiento del Proyecto: Sus Inicios
El proyecto inició con las conversaciones de los socios inversionistas: el Ing. Mario Cortés, el Ing. Muñoz y su padre. Debido a la relación de amistad y familiar de los socios y la falta de conocimiento y técnicas de la Administración de Proyectos, no se elaboró un Acta de Constitución del Proyecto, lo que causó deficiencias para el desarrollo del mismo, ya que nunca existió un documento formal en donde se plasmaran los objetivos y el alcance real.
Por otro lado, tampoco se hizo un estudio de mercado, para definir los gustos y necesidades de la población del Municipio de Rivera, para la cual estaba dirigido el proyecto. Se asumió que los gustos de los compradores de Rivera eran similares a los de la población de Bogotá, en donde existe una alta oferta y demanda de vivienda y por lo tanto, el metro cuadrado de lote y el metro cuadrado construido son bastante costosos. En Bogotá, antes de iniciar con una construcción, las viviendas están vendidas, sin embargo, en el departamento del Huila no sucede lo mismo.
La intención del Ing. Mario Cortés era aprovechar la oportunidad para desarrollar un proyecto de vivienda en un terreno que había recibido tiempo atrás como parte de pago de uno de los apartamentos construidos en el ejercicio de su negocio. El Ing. Muñoz vio la oportunidad de incursionar en la actividad constructora independiente, para poder separarse en un futuro de la empresa en la que labora y así tener su propio negocio. El interés del papá del Ing. Muñoz era hacer una inversión rentable.
Definiendo el Futuro
Una vez tomada la decisión de hacer la sociedad para realizar la construcción y aprobada la licencia de trabajo por un año que otorgó la empresa Cano Jiménez al Ing. Muñoz, se inició la planeación. Se acordó hacer aportes monetarios en la siguiente proporción: 50% Ing. Cortés, 25% el papá del Ing. Muñoz y 25% Ing. Muñoz. Como parte de los aportes del Ing. Cortés estaba el terreno donde se desarrollaría el proyecto y como parte del los aportes del Ing. Muñoz estarían sus honorarios como Director del Proyecto.
Primero se contrató a una arquitecta para que hiciera los diseños, a quien inicialmente se le pidió un bosquejo con la distribución, acomodando en el lote seis casas de dos plantas, cada una de 100 m2. Esta era la idea que tenía el Ing. Cortés quién llevaba varios años construyendo edificios de apartamentos en Bogotá, sin embargo, una vez presentado el anteproyecto los socios determinaron que parecía estrecho acomodar todos los ambientes en 100 m2, por lo tanto, se solicitó un nuevo prediseño con cuatro casas de 150 m2. Este nuevo diseño fue del gusto de todos los socios, y por consiguiente, se contrataron los diseños estructurales, eléctricos e hidráulico-sanitarios. Además, se hizo el programa y presupuesto detallado de la obra con el nivel de acabados acorde con los recursos disponibles.
El Ing. Muñoz se desplazó al municipio de Rivera donde solicitó el desenglobe o segregación del terreno en cuatro sublotes, y se obtuvo la licencia de construcción. En esta etapa del proyecto los socios pensaban que las viviendas serían vendidas durante el proceso de construcción y que al final de la obra cada casa sería adquirida a un precio de $57.900.00 dólares americanos, lo cual se consideró barato teniendo en cuenta que en Neiva y Bogotá las viviendas del mismo tipo (área y acabados) tenían un precio 40% mayor.
El precio de la vivienda en el municipio de Rivera, comparado con el de Bogotá y Neiva para este proyecto era menor debido principalmente a dos razones, la primera es que el precio de lote era barato y la segunda el ahorro en gastos administrativos, ya que el Ing. Muñoz se encargaría personalmente de dirigir la construcción y las ventas.
La programación se ajustó para iniciar en enero de 2006 y culminar en diciembre del mismo año, una tarea difícil considerando que el Ing. Muñoz no tenía relación con la construcción de vivienda desde hacía ocho años y nunca había vivido, ni desarrollado obras en la región, la cual se encontraba alejada cinco horas de la ciudad de Bogotá, su sitio de residencia.
Manos a la Obra , Todo un Reto.
Durante el mes de enero de 2006 se ejecutaron los diseños, se pidieron los permisos en la alcaldía, se realizó la limpieza del lote y se nivelaron las terrazas ya que el lote no era plano. El 15 de diciembre del mismo año ya se tenían las casas terminadas, cumpliendo con el cronograma.
Durante la construcción se implementaron modificaciones a fin de incrementar un poco el área construida. Así fue como en la casa de ubicación esquinera se cerró un orificio de ventilación - iluminación que se había diseñado sobre la sala, incrementando así en 9 m2 el área del segundo piso. En el resto de las casas, llamadas medianeras, se acondicionó un voladizo de 70 cm que incrementaba el área de cada casa en 3.5m2 cada una, de esta manera se aprovechaba mejor el espacio. Estos cambios se hicieron durante la construcción ya que los interesados en comprar las viviendas (a quienes se permitía el ingreso a la obra) indicaban que las casas les parecían pequeñas, a pesar de que en Bogotá estas áreas eran apropiadas.
El costo de construcción de la casa esquinera fue $41.815.00 dólares y de las casas medianeras fue de $40.368.00 para un total de costo del Proyecto de $162.919.00 dólares, lo cual estaba dentro de lo previsto, es decir, un costo total menor de $168.400.00 y un precio por metro cuadrado de alrededor de $263.00.
Costos de la obra (valores en dólares americanos)
Ítems | Precio por m2 construido | % | Precio por vivienda esquinera (159m2) |
Construcción | 213.80 | - | 33.994 |
Gastos legales y diseños | 6.40 | 3 | 1.017 |
Administración | 21.40 | 10 | 3.402 |
Imprevistos | 21.40 | 10 | 3.402 |
TOTAL | 263.00 | 41.815 |
Ítems | Precio por m2 construido | % | Precio por vivienda mediana (153.5m2) |
Construcción | 213.80 | 32.818 | |
Gastos legales y diseños | 6.40 | 3 | 982 |
Administración | 21.40 | 10 | 3.284 |
Imprevistos | 21.40 | 10 | 3.284 |
TOTAL | 263.00 | 40.368 |
El costo total del proyecto, $ 162.919, provenían en su totalidad de aportes de los socios, los cuales se iban entregando a medida que se fueran requiriendo, de acuerdo al flujo de caja proyectado.
La obra se desarrolló por el sistema de Administración, es decir se contrató la mano de obra y se le suministraron todos los materiales y equipos al contratista.
Para la selección del contratista de mano de obra se indagó en las ferreterías y obras en construcción del municipio, se recibieron las ofertas y se escogió la de menor precio y mejores recomendaciones. El contratista aportó todo su equipo de trabajo, asumiendo la responsabilidad de las cargas y seguridad social.
La comunicación con los patrocinadores siempre fue fluida y oportuna, es así como semanalmente, se rendía un informe del avance de la obra y seguimiento de costos a los socios vía correo electrónico y cuando la situación lo ameritaba, se tenía comunicación diaria vía telefónica con ellos. Cada dos meses los socios visitaban el proyecto para constatar personalmente el avance de las obras.
Controlando y Monitoreando el Progreso
El seguimiento y control estaba a cargo del Ing. Muñoz, el cual diariamente realizaba el control de calidad y de avance, con la ayuda del maestro de obras del contratista. El Ing. Muñoz acondicionó en el campamento de la obra un lugar para vivir y así poder tener una mayor presencia en el sitio.
Al principio de la obra se pudo constatar que el ritmo de trabajo del personal era lento comparado con obreros de la ciudad de Bogotá, tal vez la alta temperatura del ambiente hacía que las personas se agotaran más rápido, por lo tanto, hubo necesidad de implementar cambios en los horarios y suministrar bebidas hidratantes durante la jornada.
Los cambios implementados (cerrar el orificio en la casa esquinera y hacer el voladizo en las casas medianeras) causaron modificaciones en los diseños, presupuesto y programación, para ajustar el costo y conservar la fecha de finalización invariable. Estos cambios eran comunicados y aprobados previamente a los demás socios.
Debido a que el Ing. Cortés no hizo la totalidad de los aportes monetarios comprometidos fue necesario implementar una nueva modificación: dejar dos casas sin los acabados completos, esto es, sin carpintería de madera, enchapes de baños y cocinas.
Y al final, se logró terminar. La Luz al final del túnel
Pese a las modificaciones implementadas durante la construcción se logró cumplir con el alcance, costo, calidad y tiempo de entrega, culminando el 15 de diciembre de 2006, sin embargo, no se había logrado concretar ninguna venta y se presentaron problemas para lograr esta meta. Los compradores ofrecían el pago con carros, casas y lotes y además solicitaban facilidades de pago, pero ninguno de los socios estaba interesado en este tipo de negociaciones.
Por otro lado no se consideró dentro del presupuesto tener gastos en publicidad o mercadeo ya que eran inciertos y no se disponía del tiempo ni recursos. Teniendo en cuenta que el tiempo de licencia laboral de un año que se le otorgó al Ing. Muñoz estaba por vencer, se decidió liquidar la sociedad, entregando a cada socio su vivienda para que dispusiera de ella, con lo cual el proyecto como tal llegaba a su fin.
El Ing. Muñoz y su padre decidieron alquilar las viviendas, lo cual se hizo con rapidez, el Ing. Cortés colocó mejores acabados en sus dos casas, esto con el ánimo de hacerlas más atractivas para la venta, sin embargo, después de seis meses sin poderlas vender se vio obligado también a alquilarlas.
Se concluyeron satisfactoriamente las negociaciones con proveedores y el Ing. Muñoz se reincorporó como empleado en la empresa Cano Jiménez viendo truncado su deseo de continuar en el negocio inmobiliario.
Finalización del proyecto. Lecciones Aprendidas
Es preciso saber que para desarrollar un proyecto de vivienda es necesario tener un plan que incluya recursos para mercadotecnia, lo cual no fue previsto para el desarrollo del proyecto del presente artículo, pero gracias a que se contaba con un plan B el cual era el alquilar las viviendas, el proyecto fue concluido satisfactoriamente, no obstante la implementación de este plan ocasiona que la inversión se recupere en un mayor tiempo, lo que genera que el proyecto no se considere exitoso desde el punto de vista de inversión, ya que no se cumplió con el alcance de las ventas.
Aunque un proyecto se desarrolle entre personas de confianza (familiares o amigos) es mejor no manejar los acuerdos de palabra, para que al final no se presenten imprevistos como el ocurrido con el Ing. Cortés al no realizar todos los aportes económicos como se había pactado desde el inicio.
Según nos manifestó el Ing. Muñoz, este proyecto le enseñó que fue más difícil incursionar como constructor nuevo y sin experiencia en el mercado debido a que no contaba con facilidades de crédito por parte de los proveedores, asimismo, la maquinaria y equipo se debieron alquilar incrementaron considerablemente los costos y para conformar el equipo humano fue necesario tener una mayor dedicación de tiempo.
Al final se tiene como lección aprendida que para incursionar en el mercado inmobiliario, si el presupuesto con el que se dispone es muy limitado, es necesario acudir al financiamiento con la Banca, e incluir estos costos dentro del presupuesto.
Por no conocer bien el entorno donde se desarrollaría el proyecto ni hacer un estudio del mismo, fue hasta el final de la obra que se notó que en las zonas semiurbanas se tienen todavía la costumbre de contar con grandes jardines y patios interiores de lo cual adolecían las viviendas construidas. Además se aprendió que los compradores de vivienda tenían predilección por casas en condominios, donde el acceso es controlado y se garantiza la seguridad, ya que la mayoría deja sus casas solas durante el día, no siendo suficiente la instalación de alarmas. Además, la mayoría de interesados en adquirir vivienda solicitaban garaje para dos vehículos y las casas solo contaban con espacio para un carro. Por tanto, es indispensable hacer los diseños tratando de satisfacer en lo posible los gustos de los potenciales compradores si se quiere tener éxito en las ventas.
Como este proyecto muchos son iniciados y concluidos sin mayores planes y análisis previos, implementando modificaciones y asumiendo riesgos en el camino y desarrollándolos de la forma como la experiencia previa ha enseñado a los que participan en ellos.
A pesar de todo, el Ing. Muñoz no pierde las esperanzas de volver a intentarlo y espera que estudiando la guía de Administración de Proyectos que propone del PMI, pueda en el futuro crear un nuevo proyecto como el de Rivera, pero esta vez aplicando conocimientos, herramientas, habilidades y técnicas correctas que le permitan trabajar de manera más certera, eficiente y con mayor probabilidad de éxito.
